经济学家的声音：楼市恢复需房价稳定与增值而非投机

• 2026-09-06
• 最新动态

2026年9月，房地产市场正处于一个微妙的十字路口。尽管数据显示市场似有复苏之兆，今年前八个月，全国20个主要城市的二手住宅成交量达到了99.8万套，同比增长了6.3%。其中，8月份100个城市的新建住宅均价涨至17255元/平方米，环比上涨0.15%，同比增幅为2.04%。在一线城市，房价已连续六个月未见下跌，尤其是上海的二手房价格，呈现多个月的环比上升态势。然而，大环境的调整远未结束。上半年，全国商品房销售面积同比下降了11%，销售额更是下滑了13.6%；房地产开发投资同比减少了18%，国有土地出让收入首次跌破万亿，降幅甚至达到32%。在多数三四线城市，房价调整幅度已超过50%。数据显示，5月份70个大中城市的新房价格自2021年峰值已下跌13.7%，回到2018年底的低位；二手房更为惨痛，自其高点已跌去22.6%，蜕变至2016年初的水平。市场量有回升迹象，但价格依旧在寻底，这便是2026年楼市的真实写照。

在这一背景下，一个观点引起了广泛讨论：房价如不回暖，楼市的复苏将难以实现。广开首席产业研究院院长连平直言不讳地指出，“尽管市场存在需求，但买家因担忧而没有购买意愿”。买卖双方都在等待一个明确的信号：房价是否已触底，未来是否存在温和上涨的可能性。连平认为，一旦一线城市的房价在成交量的支持下稳定下来，市场将迅速被“买涨不买跌”的心理所激活。

这一观点不免引人深思：在经历多年“房住不炒”的政策严控后，如今却提出“必须有涨幅才能恢复”，是否显得不合时宜？然而深入分析，经济学家的核心论点并不是希望炒房者卷土重来，而是提出一条简明而实在的原则：如果房子连基本的保值功能都无法实现，消费者又怎会愿意出手购买？这一论断不仅源于贪婪，更是基于对于社会常识的深刻理解。绝大多数家庭在购房时需倾尽所有、背负长期的债务。如果所购房屋在之后持续贬值，遭遇资产缩水，而月供却依旧如故，消费者还有何勇气参与购房？ ued官网体育

有趣的是，连平对财产性收入的消费倾向做了一个重要观察：房产增值所带来的消费意愿强于工资性收入。换句话说，房价若无法企稳，消费信心便无法维持；而消费信心一旦动摇，经济增长也将面临威胁。今年7月，国务院披露的《扩大消费“十五五”规划》中，将住房纳入“大宗耐用商品消费”之列，并将其作为首要关注对象。这一变化意味深远。南京大学城市与不动产研究中心主任高波指出，将住房视为大宗耐用商品并非对其重要性的削弱，而是旨在引导公众重新认识住房本质：它首先是居住的商品，其次才可能具备投资属性。南京工业大学教授吴翔华同样认为，过去“只涨不跌”的市场预期将投资属性夸大，现在随着市场调整，房地产价格正在朝向更加合理的水平回归。

更加关键的一句话藏在政策原文中：“促进房地产市场持续健康发展，持续巩固资本市场稳中向好发展态势，多渠道增加城乡居民财产性收入”。这表明政策并非旨在削弱住房作为资产的价值，而是希望控制炒作带来的剧烈波动，进而维护住房的长期合理资产价值。这是否还需要进一步的阐释？简而言之，“房住不炒”从未意味着“房住不涨”。政策的核心在于抵制炒作现象，反对价格的剧烈波动，而不是抹去住房的保值属性。清晰地界定开来，抑制的只是短线投机，长期合理的资产价值应得以维护。

目前，一个担忧的现实是：在百城中，二手住宅的均价已累计下跌3.76%，同比降幅高达7.08%。这意味着一套300万的住房，其价值在一年内蒸发了21万。这种财富的缩水，远非“挤泡沫”所能解释，其影响真切而深远。当家庭的主要资产持续贬值，消费情绪又如何能不受打击？经济学家樊纲的重要观点也值得关注：价格触底并不意味着回归昔日的泡沫高位，市场最终将在更低的价格中心形成新的供需均衡。这意味着，房价极有可能不会再回到过去的高峰，但必须在合理区间保持稳定。价格不必上扬，但持续下跌绝对不可接受。 ued官网体育

最终，回到我们最初提出的问题：房价的稳固是否能带来楼市的复苏？如果我们将“复苏”局限于重新回到2019年那种人人争抢购房、日光盘屡见不鲜的局面——那确实既不现实也并非应当追求。然而，若“复苏”指的是市场的正常成交量、合理的价格预期以及稳定的资产价值，那无疑需要房价首先“稳住”，甚至适度“上涨”。

这一立场，并非为投机行为辩解，而是对当前现实的承认：在中国，房地产依然是绝大多数家庭最为重要的财富载体。我们可以剥离投机的层面，但不应同时剥夺其作为资产的属性。让房价在合理区间内保持温和上升，确保普通人在购房后不必目睹资产贬值的痛苦——这并非是放纵投机，而是对普罗大众基本权益的尊重与善意。“房住不炒”是政策方向，而“保值增值”是底线。两者之间并不存在矛盾，矛盾的反倒是那些执意在二者之中做出选择的人。